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汪道平

近年来,由于电商的冲击,很多位置不佳或经营不善的商场,采取降低租金的方式吸引商户入驻。在此背景下,应结合市场价格和企业商业目的两方面的因素,综合判断企业缴纳的房产税是否明显偏低。

不同计税方法税额相差近3倍

根据《房产税暂行条例》第三条的规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。不过,也有一些地区出台了核定征收的相关规定,租金价格明显偏低的,按照不低于以房产余值计算的房产税金额进行核定征收。

采用从租或从价计征方式计算房产税,产生的结果差异较大。比如,原值为2000万元的商铺,由于位置不佳,每月按不含税价格4万元收取租金,年租金收入只有48万元。如果选择从租计征房产税,则房产税应纳税额为5.76万元(48×12%),而按照从价计征方式,假设按房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳,则需要缴纳房产税16.8万元(2000×0.7×1.2%)。两种计税方式的应纳税额相差近3倍。

租金是否明显偏低有判定依据

那么,实务中,对租金明显偏低的判断标准又是如何规定的呢?《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号)中提到,对于《合同法》第七十四条规定的“明显不合理的低价”,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。

《国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知》(国税发〔2005〕159号)中明确,对纳税人不申报或者不如实申报租金收入的,应按照《税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收。为合理确定出租房屋的应纳税额,各地可采取典型调查等方式,并参考房地产管理部门的有关资料,分区域确定房屋出租的计税租金标准并适时予以调整。对房屋出租人不申报租金收入或申报的租金收入低于计税租金标准又无正当理由的,可按计税租金标准计算征税。笔者认为,地理位置不佳的商铺、车库等房产,可能确实存在房产原值不菲但市场租金很低的情形。房产出租企业为了经营现金流或其他商业目的,可能会做一些大力度的降价和促销,这属于企业正常的商业行为。只要租金价格与周边区域同类型房产相差不大,或有合理商业目的,应该可以适用从租计征方式,计算缴纳房产税。但是,这些企业要注意搜集整理相关证明材料,以解释其合理商业目的。


编辑:解晓冬

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